自2021年首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲批至今，我國(guó)REITs市場(chǎng)在四年的探索中已初步經(jīng)歷完整周期，進(jìn)入擴(kuò)容提質(zhì)的重要發(fā)展階段。在一系列政策強(qiáng)力支持下，通過(guò)“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)，這一市場(chǎng)已成長(zhǎng)為盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化資源配置的重要金融工具。發(fā)行市場(chǎng)火熱的同時(shí)，二級(jí)市場(chǎng)上的66只REITs總市值也站上了關(guān)口——突破2000億元。

　　截至6月5日收盤，全市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs總市值約達(dá)2011億元。其中，深交所基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs總市值為658.77億元，上交所基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs總市值為1352.23億元，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT、中信建投國(guó)家電投新能源REIT、中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT市值居前。

　　“政策驅(qū)動(dòng)下擴(kuò)圍擴(kuò)容與常態(tài)化發(fā)行雙輪并進(jìn)，新發(fā)行與擴(kuò)募項(xiàng)目密集落地，二級(jí)市場(chǎng)利率低位運(yùn)行與資金配置需求共振——REITs市場(chǎng)總市值突破2000億元，這一里程碑式的跨越是政策支持、市場(chǎng)擴(kuò)容、投資者信心提升等多重因素共同作用的結(jié)果。”中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部表示，2000億元市值的突破不僅是規(guī)模的擴(kuò)張，更是市場(chǎng)成熟度提升的標(biāo)志。隨著政策持續(xù)加碼、資產(chǎn)類型不斷豐富、投資者結(jié)構(gòu)優(yōu)化，REITs市場(chǎng)有望在盤活存量資產(chǎn)、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)等方面發(fā)揮更大作用，成為重要的大類資產(chǎn)之一。

　　2025年以來(lái)，中證REITs全收益指數(shù)已上漲13.25%，跑贏主要權(quán)益指數(shù)。同時(shí)，各底層資產(chǎn)類型REITs也都呈現(xiàn)不同程度上漲。Wind數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs領(lǐng)漲。其中，華安百聯(lián)消費(fèi)REIT、華夏大悅城商業(yè)REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT漲幅超40%。部分交通基礎(chǔ)設(shè)施及產(chǎn)業(yè)園類型REITs漲幅也居前，例如，招商基金公路高速公路REIT漲幅超42%，中金重慶兩江產(chǎn)業(yè)園REIT漲幅超35%。此外，上市不久的華泰蘇州恒泰租賃住房REIT目前漲幅已超50%。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，因相對(duì)穩(wěn)定的分紅率，市場(chǎng)對(duì)REITs產(chǎn)品的關(guān)注度持續(xù)提升，且該類產(chǎn)品具有權(quán)益屬性，符合“固收+”特征，因而成為穩(wěn)健型資金的關(guān)注對(duì)象。今年以來(lái)，不斷刷新紀(jì)錄的新REITs項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)倍數(shù)也印證了市場(chǎng)投資者的熱情參與度。年初，國(guó)泰君安濟(jì)南能源供熱REIT以813倍的倍數(shù)創(chuàng)下彼時(shí)REITs公眾認(rèn)購(gòu)倍數(shù)的紀(jì)錄；而隨后，匯添富九州通醫(yī)藥REIT就以1192倍的公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)再次刷新紀(jì)錄。

　　中誠(chéng)信分析總監(jiān)曹閏分析稱，從市場(chǎng)需求來(lái)看，2024年以來(lái)利率下行帶動(dòng)REITs產(chǎn)品估值提升，配置性價(jià)比凸顯。疊加稅收優(yōu)惠、常態(tài)化發(fā)行等多項(xiàng)政策推動(dòng)，以險(xiǎn)資、券商自營(yíng)等為代表的機(jī)構(gòu)投資者2024年以來(lái)顯著增持REITs，其配置邏輯與債券高度相似，通常采用“久期匹配+收益優(yōu)先”策略，市場(chǎng)呈現(xiàn)出供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。

　　“未來(lái)，中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs仍具備較大市場(chǎng)潛力，有望成為經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的重要引擎?！辈荛c表示。