“誓沖行業(yè)前三”的保利發(fā)展，開(kāi)始放慢了擴(kuò)張步伐。

　　4月15日，保利發(fā)展公布2018年財(cái)報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售4048.2億元，同比增長(zhǎng)30.9%；營(yíng)業(yè)收入1945.14億元，同比增長(zhǎng)32.66%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)189.04億元，同比增長(zhǎng)20.92%；凈負(fù)債率80.55%，同比降低5.82個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)克而瑞發(fā)布的《2018年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)流量銷(xiāo)售排行榜》，保利發(fā)展位列行業(yè)第五，實(shí)現(xiàn)了之前的承諾。2017年股東大會(huì)上，保利發(fā)展董事長(zhǎng)宋廣菊曾提出：2018年保利回到前五是可以的，而對(duì)未來(lái)兩三年保利再站到前三的位置我是有信心的。

雖然順利挺進(jìn)“行業(yè)前五”，但保利發(fā)展的土地支出卻呈現(xiàn)收縮態(tài)勢(shì)。2018年，保利新增建筑面積3116萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)總價(jià)1927億元，同比分別下降31.1%、30.3%。

　　一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，2018年相當(dāng)一部分城市的地價(jià)已經(jīng)明顯下降，且開(kāi)發(fā)商認(rèn)為地價(jià)后面會(huì)更便宜，所以會(huì)減少土地支出。數(shù)據(jù)顯示，2018年，全國(guó)土地成交1.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.0%，遠(yuǎn)低于2017年的49.4%，土地成交熱度出現(xiàn)明顯下降。

　　“另一方面是國(guó)家規(guī)定國(guó)企負(fù)債率不能超過(guò)去年，就算企業(yè)賬上有資金，也不能隨便拿出來(lái)投資。”一家國(guó)企中層告訴時(shí)代周報(bào)記者。

　　拿地重心轉(zhuǎn)向一二線

　　從數(shù)據(jù)不難看出，2018年保利發(fā)展各季度的銷(xiāo)售及拿地金額，一直隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整而調(diào)整。

　　2018年第一季度，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積3.01億平方米，銷(xiāo)售金額2.56萬(wàn)億元，分別同比增長(zhǎng)3.6%和10.4%。受益于此，保利發(fā)展2018年第一季度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)保持高增長(zhǎng)，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額869.33億元，簽約面積592.76萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)51.4%、41.7%。

　　步至2018年第三季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入“深度調(diào)整期”。7月底中央政治局會(huì)議直指房?jī)r(jià)上漲，措辭從“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”升級(jí)為“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”。8月住建部要求地方政府落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的主體責(zé)任。

　　受累于政策高壓，保利發(fā)展第三、第四季度業(yè)績(jī)?cè)龇氏禄厔?shì)。華泰地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告顯示，保利2018年7?11月銷(xiāo)售去化率逐漸下滑，其中7?9月平穩(wěn)下滑，10?11月快速下滑，11月為全年去化率的低點(diǎn)，12月個(gè)別樓盤(pán)開(kāi)展促銷(xiāo)活動(dòng)，去化率有所反彈。

　　數(shù)據(jù)顯示，2018年7月，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約面積167.88萬(wàn)平方米，簽約金額238.88億元，分別同比增長(zhǎng)25.36%、44.20%；2018年10月，保利實(shí)現(xiàn)簽約面積210.95萬(wàn)平方米，簽約金額311.18億元，分別同比增長(zhǎng)5.26%、4.74%；2018年11月，保利實(shí)現(xiàn)簽約面積233.51萬(wàn)平方米，簽約金額335.22億元，分別同比減少19.53%、7.92%。

　　在土地支出上，亦能直觀看出保利發(fā)展投資策略上的變化。

　　2018年，土地市場(chǎng)雖在供應(yīng)上有所增加，但地價(jià)反而迎來(lái)5年內(nèi)首次回調(diào)，市場(chǎng)溢價(jià)率降低至“冰點(diǎn)”。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2017年土地流拍率基本能夠維持在10%以下，但從2018年下半年開(kāi)始土地流拍率顯著升高，其中7月份和10月份流拍率分別高達(dá)22%和24%。

　　數(shù)據(jù)顯示，保利在2018年新增建筑面積3116萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)總價(jià)1927億元，同比分別下降31.1%、30.3%。

在城市布局上，保利發(fā)展2018年在一二線城市拓展金額和面積分別為74%和61%，且三四線城市新增容積率面積中53%位于珠三角、長(zhǎng)三角城市群。

　　有接近保利發(fā)展的業(yè)內(nèi)人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，目前保利管理層在土地投資上看好一二線城市和城市群里的強(qiáng)三線城市，且認(rèn)為目前一二線城市是比較好的買(mǎi)地時(shí)間，而三四線城市土地及房?jī)r(jià)正在出現(xiàn)深度調(diào)整，大概率會(huì)繼續(xù)往下探。

　　預(yù)期改變

　　值得注意的是，保利發(fā)展在2018年年報(bào)中披露稱(chēng)，公司參考目前市場(chǎng)價(jià)格狀況和項(xiàng)目實(shí)際銷(xiāo)售情況，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可變現(xiàn)凈值進(jìn)行測(cè)試后，對(duì)合肥保利海上明悅、廈門(mén)保利同安新城通福路項(xiàng)目、南京保利梅龍湖項(xiàng)目、廣州保利廣鋼項(xiàng)目、廈門(mén)保利和光城悅(原翔安區(qū)洪鐘大道西項(xiàng)目)計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備約23.42億元。

　　中信建投證券認(rèn)為，這是保利發(fā)展基于審慎的市場(chǎng)策略，面對(duì)今年可能面對(duì)的去化率下行，部分區(qū)域存在以?xún)r(jià)換量的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，對(duì)這部分存在風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

　　事實(shí)上，不只是保利發(fā)展，2018年多家房企也紛紛在年報(bào)中計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)做出自己的預(yù)判。

　　時(shí)代周報(bào)記者查詢(xún)各大上市房企年報(bào)獲悉，截至2018年年底，招商蛇口存貨跌價(jià)準(zhǔn)備為11.52億元；泰禾集團(tuán)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備2.13億元；新城控股存貨跌價(jià)損失準(zhǔn)備3.97億元；藍(lán)光發(fā)展計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備1.2億元；陽(yáng)光城存貨跌價(jià)準(zhǔn)備3.83億元；金隅集團(tuán)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備3.76億元；萬(wàn)科存貨跌價(jià)準(zhǔn)備為23.1億元，影響歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)6億元。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受媒體采訪時(shí)表示，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備是財(cái)務(wù)管理審慎性的體現(xiàn)，尤其面對(duì)當(dāng)前比較嚴(yán)厲的房?jī)r(jià)管控，房?jī)r(jià)部分下跌或難以上漲，都會(huì)影響庫(kù)存的估值；類(lèi)似跌價(jià)準(zhǔn)備的計(jì)提，背后和房企的心態(tài)有關(guān)，說(shuō)明預(yù)期已在改變。在城市布局上，保利發(fā)展2018年在一二線城市拓展金額和面積分別為74%和61%，且三四線城市新增容積率面積中53%位于珠三角、長(zhǎng)三角城市群。