8月29日，保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司指定由全資子公司采用協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式，分批收購中航地產(chǎn)相關(guān)公司股權(quán)及在建工程，所涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目20個(gè)，項(xiàng)目規(guī)劃容積率面積約910萬平方米，交易標(biāo)的總金額不超過88億元。這意味著，保利地產(chǎn)和中航地產(chǎn)相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合工作已基本完成，但有關(guān)保利集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合還在繼續(xù)。

　　事實(shí)上，從2016年至今，龍頭房企的并購重組大有越演越烈之勢：融創(chuàng)中國和富力地產(chǎn)分別收購萬達(dá)文旅城和酒店的資產(chǎn)包；萬科競得廣信房產(chǎn)資產(chǎn)包，參與普洛斯私有化等。“大魚吃小魚”的并購現(xiàn)象與合縱連橫的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”成為房地產(chǎn)業(yè)的新常態(tài)。

　　與此同時(shí)，央企改革重組的重磅消息亦頻頻出現(xiàn)：聯(lián)通混改、國電神華合體、保利兼并輕工集團(tuán)和工藝集團(tuán)、中糧集團(tuán)地產(chǎn)板塊整合??隨著央企改革進(jìn)程的加快和房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量時(shí)代，央企地產(chǎn)板塊的改革也在提速。

　　如今距離2010年國資委下達(dá)“退房令”已經(jīng)過去7年時(shí)間，為了避免資源的閑置、重疊和浪費(fèi)，諸多央企的地產(chǎn)板塊也在加速重組。

　　另一方面，正如業(yè)內(nèi)分析人士坦言，“央企做地產(chǎn)的傳統(tǒng)優(yōu)勢已經(jīng)逐步淡化。”資料顯示，2016年地產(chǎn)企業(yè)百強(qiáng)榜，3000億規(guī)模陣營的三家房企無一家受控于國資。對于央企來講，重組整合形成“巨無霸”將成為爭奪行業(yè)老大地位的重要砝碼。

　　掉隊(duì)的國資房企

　　近年來，國有控股型地產(chǎn)公司和民營控股型地產(chǎn)公司的差距，最直觀的便是體現(xiàn)于增長速度，尤其2016年以恒大、碧桂園、融創(chuàng)為代表的民營房企翻倍式增長，將一線陣營中原來排名靠前的綠地、中海、保利甩到身后，在一定程度上放大了兩大陣營之間的差距。

　　克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，龍頭房企銷售業(yè)績?nèi)匀活I(lǐng)跑行業(yè)，碧桂園、萬科的銷售金額突破2500億元。隨著銷售業(yè)績的上升，各家房企也都上調(diào)了今年的業(yè)績目標(biāo)，其中碧桂園宣布上調(diào)銷售目標(biāo)至5000億元。

　　而在克而瑞2015年的銷售排行榜上，中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、碧桂園3家公司都在1400億?1500億元的范圍內(nèi)，還處在同一水平，但到了2016年，“碧萬恒”3家企業(yè)以超過3000億元的規(guī)模領(lǐng)跑榜單，保利、中海則以2000億元左右的規(guī)模緊隨其后。

　　為何在一年之后便產(chǎn)生如此大的落差？更多的矛頭指向央企決策流程的冗長與緩慢、面對資本市場的謹(jǐn)慎和不自主、進(jìn)退之間的搖擺上。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，一個(gè)最大的差異在于央企的投資受到了較大的約束，而民企反而是比較自由的，所以這也會(huì)對相關(guān)企業(yè)的投資策略形成較大的影響。

　　一位上市公司副董事長表示，民營企業(yè)不像央企有資金、資源，生存的壓力刺激了他們的創(chuàng)新和生存能力。比如碧桂園，他們有大量的跟投和合伙制，這種體制的突破在國企和央企就很難。大量的跟投導(dǎo)致經(jīng)理層找項(xiàng)目、快速開發(fā)項(xiàng)目的熱情，也讓碧桂園這么大的塊頭(業(yè)績)翻番?？沙掷m(xù)的、穩(wěn)定的發(fā)展可能更是國企、央企追求的目標(biāo)。

　　也有分析認(rèn)為，因?yàn)閿U(kuò)張速度相比稍緩，房地產(chǎn)領(lǐng)域里國企的資產(chǎn)負(fù)債率整體低于同行，使其發(fā)展更佳穩(wěn)健。

　　中國企業(yè)研究院首席研究員李錦表示，這不是說央企效率低、民企效率高，這有多方面的因素，與結(jié)構(gòu)的布局、發(fā)展的思路和主動(dòng)因素有關(guān)，而且在關(guān)注經(jīng)濟(jì)效益方面，央企還要更多地兼顧社會(huì)效益。

　　今年年初，克而瑞地產(chǎn)研究發(fā)表千億房企研究報(bào)告之《保利地產(chǎn)：穩(wěn)則穩(wěn)矣創(chuàng)新不足》，評(píng)價(jià)“保利地產(chǎn)的‘穩(wěn)’可能是它的優(yōu)勢，但也可能是它未來發(fā)展的最大阻礙”。在穩(wěn)與快之間取得巧妙的平衡，是國有房企的長期命題。

　　“對國企來說，求穩(wěn)的好處就是公司相對抗風(fēng)險(xiǎn)，劣勢就是發(fā)展速度慢，沒有民企跑得快。”一位在某央企旗下地產(chǎn)平臺(tái)公司從事營銷工作的媒體人士分析，評(píng)價(jià)國有開發(fā)商求穩(wěn)是否正確，主要看市場是否安全，“如果市場是一個(gè)安全的市場，拘謹(jǐn)著不往前跑就會(huì)錯(cuò)失機(jī)會(huì)，如果市場是太瘋狂的、不安全的市場，那么穩(wěn)健就是對的。”

　　中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁稱：“特殊的體制地位使國有企業(yè)在地方獲取土地、融資等資源方面具有更大優(yōu)勢，但也使其受困于此。國有企業(yè)的決策機(jī)制不如民營企業(yè)靈活，在發(fā)展動(dòng)力、效率與效益上同樣表現(xiàn)得不如民營企業(yè)。”

　　第一梯隊(duì)重組基本完成

　　為了迎頭趕上不斷拉大的差距，地產(chǎn)板塊重組和合并，成為央企改革中的一個(gè)重要方面，李錦表示，“改革到最后階段，將形成向幾家以房地產(chǎn)為主的央企靠攏的情況。”

　　“退房令”出臺(tái)以后，多家央企提出了轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的計(jì)劃，且對房產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行了公開掛牌轉(zhuǎn)讓，但目前仍存在部分央企未退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)的情況。2011年，允許央企涉足房產(chǎn)業(yè)務(wù)的名單從16家增加到了21家，后因中國五礦與中冶集團(tuán)的合并，名單縮減至20家。

　　有媒體梳理發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過多年的發(fā)展，20家獲準(zhǔn)從事地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企已經(jīng)分化成不同的層級(jí)，構(gòu)成了央企地產(chǎn)版圖的第一和第二梯隊(duì)。根據(jù)克而瑞發(fā)布的2016年全年和2017年上半年的房企銷售排行榜，保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)和華潤置地年銷售超千億元，躋身房產(chǎn)千億俱樂部。

　　其余十幾家央企的地產(chǎn)板塊年銷售額則在20億元到700億元不等，構(gòu)成了央企地產(chǎn)的第二梯隊(duì)。在第二梯隊(duì)中，以招商蛇口、中糧集團(tuán)、魯能集團(tuán)和中國金茂為代表的央企旗下地產(chǎn)企業(yè)快速擴(kuò)張，年銷售規(guī)模正向千億邁進(jìn)。

　　此外，還有像中儲(chǔ)股份等一批體量不大、不屬于獲準(zhǔn)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)名單的央企，他們?nèi)匀换蚨嗷蛏俚貐⑴c著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，被稱為第三梯隊(duì)。

　　回顧近年來央企地產(chǎn)板塊重組，主要體現(xiàn)為大集團(tuán)、小地產(chǎn)層面的整合。目前華潤、招商和中海等第一梯隊(duì)企業(yè)的重組已基本完成。

　　從現(xiàn)有案例來看，央企整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)的方式主要有兩種：集團(tuán)內(nèi)部重組、外部資產(chǎn)整合。其中，中海和中信、五礦和中冶、保利和中航都是外部整合的典型案例，中交、魯能則是集團(tuán)內(nèi)部整合。

　　內(nèi)部整合的目的在于梳理旗下業(yè)務(wù)線，更好地利用資源，避免同業(yè)競爭；外部整合則容易實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)勢互補(bǔ)，并使企業(yè)做大做強(qiáng)。這兩種路徑并不沖突，有些企業(yè)都做過嘗試。

　　克而瑞研究中心分析師房玲曾表示，很多國有房企所屬的企業(yè)集團(tuán)往往存在多元業(yè)務(wù)。在過去的發(fā)展過程中，同一集團(tuán)內(nèi)部不同板塊，或多或少涉及土地資源和地產(chǎn)業(yè)務(wù)。因此，推動(dòng)集團(tuán)內(nèi)部同類業(yè)務(wù)重組整合，以做大做強(qiáng)作為國企改革的另一重要任務(wù)和方向。

　　在與中海合作之前，中信曾多次嘗試對旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行整合，但由于各種原因未能實(shí)現(xiàn)。加之旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的業(yè)績不佳，干脆直接轉(zhuǎn)手給中海。

　　至于保利，由于其需保留兩個(gè)上市平臺(tái)，因此被認(rèn)為沒有對旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)（保利地產(chǎn)和保利置業(yè)）做內(nèi)部整合的必要。

　　上海易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，很多央企內(nèi)部股權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，歷史遺留問題較多，且容易受到行政因素干擾，因此內(nèi)部整合過程并不順利。相比之下，外部整合僅涉及點(diǎn)對點(diǎn)交易，操作相對容易。

　　蘭德咨詢總裁宋延慶表示，相比民企間整合，央企之間的整合并不難操作，因?yàn)檠肫蟮呢?cái)務(wù)通常較為規(guī)范，資產(chǎn)包容易厘清。且央企之間的整合并不存在“國有資產(chǎn)流失”的因素，這就避免了很多法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　第二梯隊(duì)夾縫求生

　　在年銷售額為1000億元以下第二梯隊(duì)成員中，近年來，有為了在行業(yè)競爭中保有一席之地，主動(dòng)整合防微杜漸者；有被巨頭“收編”者；亦有抓住最后機(jī)會(huì)尋求階梯跨越者。

　　“總體上說,當(dāng)前很多第二梯隊(duì)的房企或患有焦慮癥，因?yàn)榭傮w上已經(jīng)出現(xiàn)了被并購的態(tài)勢。”嚴(yán)躍認(rèn)為，央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的第二梯隊(duì)面臨著夾縫求生的競爭形勢。

　　“焦慮癥”源于新的競爭態(tài)勢,保利地產(chǎn)吞并中航地產(chǎn)資產(chǎn)包被視為一個(gè)新的市場信號(hào)。“此次中航工業(yè)作為20家名單內(nèi)企業(yè)也面臨整合,更表明行業(yè)做大做強(qiáng)的趨勢明朗。”平安證券在2016年7月就曾分析道。

　　行業(yè)龍頭不遺余力地?cái)U(kuò)大規(guī)模，在第二梯隊(duì)中，亦有“玩家”放言要實(shí)現(xiàn)年銷售千億級(jí)門檻的跨越，采用“進(jìn)擊”的姿勢抵御被吞并的風(fēng)險(xiǎn),中國金茂和魯能集團(tuán)則是其中的代表。

　　8月24日，中國金茂披露的2017中期報(bào)告顯示，期內(nèi)其累計(jì)取得城市及物業(yè)開發(fā)銷售簽約額人民幣241.08億元,同比增長約16%。“中國金茂到2019年要實(shí)現(xiàn)千億銷售額，躋身房企第一梯隊(duì)。”在2017年半年業(yè)績說明會(huì)上，中國金茂執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官李從瑞放出豪言。

　　“避免被整合只能做大做強(qiáng)，使自己具備可持續(xù)發(fā)展能力。目前房地產(chǎn)行業(yè)集中度提高，我判斷未來3年內(nèi)將出現(xiàn)2-3家萬億級(jí)企業(yè)、30家左右千億級(jí)企業(yè)，剩下的無論是央企還是民企，規(guī)模都會(huì)非常小，極有可能被整合掉。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為。

　　“跨越千億級(jí)”有可能成為第二梯隊(duì)企業(yè)命運(yùn)的岔口。在這種情況下,距離第一梯隊(duì)差距更小的魯能集團(tuán)發(fā)起了攻勢。2016年4月,廣宇發(fā)展宣布停牌,擬向控股股東魯能集團(tuán)等發(fā)行股份購買資產(chǎn)并向其他投資者發(fā)行股份募集配套現(xiàn)金,向重組發(fā)起第三次攻勢，終在近日以魯能集團(tuán)取消87.29億元募資后被證監(jiān)會(huì)無條件放行。

　　在第二梯隊(duì)中，也有一批企業(yè)更傾向于防守。比如中糧集團(tuán)的尋求內(nèi)部整合，葛洲壩集團(tuán)想要差異化競爭取勝。

　　8月21日晚間,大悅城地產(chǎn)發(fā)布公告稱,“為整合資源及提升中糧集團(tuán)有限公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)效率”，中糧地產(chǎn)正探索收購大悅城地產(chǎn)控股權(quán)益或收購持有大悅城地產(chǎn)有關(guān)控股權(quán)益直接控股公司的股權(quán)的可能性。

　　中糧集團(tuán)此舉是否是以整合內(nèi)部資源的方式尋求擴(kuò)張或防守？8月22日，中糧地產(chǎn)稱，重組的背景是在中糧集團(tuán)2016年披露《國有資本投資公司改革方案》，要重點(diǎn)打造18家專業(yè)化公司之下提出的。

　　“一些較大規(guī)模的央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有意尋求并購其他央企的地產(chǎn)資產(chǎn)，內(nèi)部整合后，資產(chǎn)規(guī)模增加有利于尋求并購，另外，也有政府推動(dòng)和消除企業(yè)內(nèi)部同業(yè)競爭的因素。”張宏偉分析認(rèn)為。

　　葛洲壩2016年年度報(bào)告顯示，期內(nèi)其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收98.99億元，同比增長53.18%，毛利率為20.98%，較上年減少5.14%。據(jù)葛洲壩相關(guān)人士介紹,其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊堅(jiān)持“人無我有，人有我優(yōu)”原則，致力于圍繞“綠色、健康、智慧、環(huán)保”，打造“5G科技”產(chǎn)品，相較于規(guī)模，其更注重追求高質(zhì)量。

　　“從利潤角度來說，‘小而美’也挺好，但房地產(chǎn)市場已從增量房邁入存量房階段，‘小而美’的企業(yè)可能會(huì)失去規(guī)?；l(fā)展機(jī)會(huì)，很難再做大，只能是維持現(xiàn)狀。”張宏偉認(rèn)為。

　　第三梯隊(duì)誰來接盤

　　隨著國資委力促央企“瘦身健體”，以及當(dāng)下趨嚴(yán)的房地產(chǎn)市場環(huán)境，雖然部分央企已經(jīng)放棄了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但也有企業(yè)采取了“先退后增”的做法，他們成為央企房地產(chǎn)業(yè)的第三梯隊(duì)成員。

　　對于沒有列入獲準(zhǔn)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)名單，卻仍然或多或少地參與著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的第三梯隊(duì)來說，“退房”仍在路上。

　　“‘退房令’發(fā)布以后，國資委曾找到相關(guān)央企開會(huì)，最后發(fā)現(xiàn)，每家的實(shí)際情況都不一樣，退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也不是件容易的事情。”某央企地產(chǎn)公司相關(guān)人士表示，由于涉及眾多遺留問題，央企“退房”在實(shí)際操作中面臨了極為復(fù)雜的局面。

　　有媒體查閱各產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，最近半年，中國航空工業(yè)集團(tuán)公司、中國儲(chǔ)備糧管理總公司、中國醫(yī)藥集團(tuán)總公司等央企都在掛牌出售公司旗下的房地產(chǎn)公司的股權(quán)。掛牌和預(yù)掛牌的央企旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)公司在30家左右。

　　“近期的掛牌轉(zhuǎn)讓并不是由于‘退房令’的效力，主要基于4種可能性，一是套現(xiàn)；二是理財(cái)投資；三是增加現(xiàn)金流，降低負(fù)債率；四是整合資源。”中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓介紹說。

　　然而，這些不良資產(chǎn)難以尋覓接盤俠，使得央企退出房地產(chǎn)業(yè)的這條路走得比較緩慢。一位央企內(nèi)部人士告訴記者，公司掛牌旗下地產(chǎn)公司，主要是因?yàn)閲Y委對央企要求的“瘦身健體”。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從大趨勢來看，類似企業(yè)在傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的發(fā)展空間會(huì)越來越窄，所以對于既有的土地資產(chǎn)，如何進(jìn)行變現(xiàn)，成為此類企業(yè)需要關(guān)注的內(nèi)容。另外，退出以后，是否還可以間接參與類似地產(chǎn)的投資，或成為很多企業(yè)不斷思考的問題。此類企業(yè)的地產(chǎn)項(xiàng)目退出，將會(huì)為大型央企的項(xiàng)目并購創(chuàng)造較好的機(jī)會(huì)。

　　中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認(rèn)為，在目前央企改革的背景下，這類企業(yè)可能會(huì)結(jié)合央企本身的優(yōu)勢和民企進(jìn)行合作，也可能被其他央企收購從而退出房地產(chǎn)行業(yè)。

　　市場倒逼更有效

　　規(guī)模型房企每增加一個(gè)點(diǎn)的市場份額，都會(huì)有一批小型房企退出市場，后者既無心力也無能力繼續(xù)戀戰(zhàn)。不同的生態(tài)給行業(yè)內(nèi)的并購創(chuàng)造了空間。

　　有分析稱，“退房令”已經(jīng)過去7年，收效并不算理想，而隨著市場化、混合所有制改革的深入，賺錢運(yùn)營能力都考驗(yàn)著這些央企地產(chǎn)公司是否有資格活下去，從某種程度上來說，市場倒逼比政策更有效。

　　億翰智庫上市房企研究主任張化東直言，“這些央企重組，是趨勢也是市場倒逼機(jī)制在發(fā)揮作用，有些房企做得不夠?qū)I(yè)或者不賺錢，那不如和其他房企重組換一部分股權(quán)抑或通過合作模式來實(shí)現(xiàn)共贏。”

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)同樣認(rèn)為，央企重組是一種非常好的契機(jī)，“因?yàn)橹亟M本身也是優(yōu)勝劣汰的機(jī)制所帶來的效應(yīng)，實(shí)力不強(qiáng)的央企繼續(xù)做房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，只會(huì)發(fā)現(xiàn)成本和費(fèi)用很高，所以加快重組也是確保其他業(yè)務(wù)不受影響的關(guān)鍵。”

　　對于央企地產(chǎn)板塊第三大梯隊(duì)的企業(yè)而言，央企改革大潮下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的改革將直接決定自身沉浮。對于央企地產(chǎn)板塊的改革，李錦表示，央企地產(chǎn)板塊的分拆重組已經(jīng)開始，但是還沒進(jìn)入改革的主流階段。整體上應(yīng)該是三個(gè)階段：第一步：企業(yè)內(nèi)部把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)集中；第二步：企業(yè)分拆地產(chǎn)業(yè)務(wù)，移交到另外的企業(yè)去；第三步：明確集中到以房地產(chǎn)為主的央企。由于國企本身的分類還沒有解決，所以目前的情況是第一步基本完成，以第二階段為主的改革正在進(jìn)行中。

　　李錦認(rèn)為，如果沒有充裕的土地儲(chǔ)備，企業(yè)估值處于“弱勢”，極有可能會(huì)被其他央企合并。20億以下的小地產(chǎn)都可以合并，100億內(nèi)的企業(yè)將可能是被兼并對象。